全球最触目惊心的房地产崩溃轮回，什么时候降临到中国头上

潮起二十世纪初，美国经济进入历史上最繁荣的时期。首先是工业革命的升级，汽车、电话、电力工业不断进步，带来了生产效率的飞跃。其次是欧洲的一战，带来对军工设备、食品、医药等的强烈需求。资本家们拼命扩建工厂，招揽从农村涌进城市里来的孩子，将城市化浪潮推向了高峰。▲20年代美国汽车工人到了20年代，一个强大的美国中产阶层形成了。到处都是工作机会，奖金丰厚，假期众多，人们都可以买得起小汽车玩自驾游了，买房增值保值更加成为了大家的共识。这种现象在半个世纪之后的日本同样上演。1973年的石油危机过后，日本经济迅速恢复，其节能型小汽车在全球广受欢迎，尤其是在美国市场上将通用、福特、克莱斯勒打的丢盔弃甲。家电、高铁、电子游戏等产业也得益于新技术的进步，迅速兴起。持续的货币贬值，使得出口业的竞争力更加强大。▲80年代大萧条前的日本1980年代中期，日本外汇储备超过4000亿美元，占当时世界外汇储备的一半。日本也取代了美国，成为世界上最大的债权国。豪起来的日本人到全世界去收购、旅游、爆买，当然最刚需的还是日本的房子。东南亚也有过这一段似曾相识的荣光。▲80年代,乔治敦,槟城,马来西亚80年代日本富起来之后，大量的资本跑到东南亚去投资，那时候的新马泰就像一片处女地，工资低廉，民风淳朴。丰田、日立、东芝的工厂纷纷在泰国、马来西亚建起来，工业化迅速发展。热带的阳光海滩，相对完善的基础设施，也使得这里成为了极具诱惑力的旅游胜地和养老地产开发地。中国的黄金十年更是历历在目。每年的春运期间，浩浩荡荡的农民工返乡潮和奔赴沿海打工的人潮，都让人感概这人类历史上最壮观的迁徙。推动这一切的改革开放、汇率贬值、入世、人多力量大、亚太产业转移、公路港口机场电厂建设……就像一曲震耳欲聋的宏大交响乐，将城市化和工业化的需求交织在一起，也释放了新富起来的一代人对买房的强烈热情。每一段的浪潮涌起，都是来自真实需求的推动。尤其是技术革命、工业化、产业转移带来的快速生产力提升，极大的膨胀了全社会的财富购买力，而其中最大的一项支出通常就是房子。洪水1925年，大英帝国恢复战前的金本位制度，英镑兑美元由之前的1兑3.4 升值至1兑4.866 。这件事带来的一个结果就是，美国对英出口的加速上涨，欧洲资本大量流入美国。洪水开始泛滥。另一方面，1920-1929年期间美国连续出台有利于富人的减税政策 ，再加上垄断家族对中小企业的挤压，使得整个社会的财富越来越集中到了上流阶层的手中。这群人的财富大部分都不会花在消费上，而是用于各种可以资产增值的投资，比如股市、房市，哪边升值得快就往哪边砸。在日本，这样的现象本来是殊途，后来竟奇妙的同归了。广场协议之后，日元开始大幅升值，三年的时间就涨了86%。眼看日元天天涨，依靠出口的日本企业唉声叹气，关怀备至的好家长日本政府连忙出台了一系列“稳增长，扩内需”政策。 这种政策全天下都是一个套路：降利率。从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。但实业仍然是不好做啊，于是在此间的数年，日本国内的资金开始大量进入股市和房地产，股价扶摇直上，楼市四处暴涨。日元升值，最得益的就是新马泰地区了。因为这些地区采取的是和美元挂钩的固定汇率制度，同时从1986年开始陆续放松了对金融进出的限制。于是日元长驱直入，有投资工厂的，也有只为赚快钱而跟着来坐等升值的。1989年，泰国的住房贷款额是459亿泰铢，到1996年这个数字超过了7900亿泰铢，涨了17倍。在马来西亚，领导人制定了雄心勃勃的2020年跑步进入发达国家的计划，强力开动固定资产投资的大杀器，到1997年时已为这些基建项目欠下了高达452亿美元的国家外债，其中30%都是短期债务。汇率贬值和出口畅旺，会带来大量国际资本的涌入，比如美国、东南亚，也比如黄金十年前半段的中国。但是，货币升值与出口承压，并不意味着洪水就有可能消失，因为政府为了稳增长的需要，通常会逆周期降低利率，使得洪水的输出龙头从国际市场转向了中央银行。日本是如此，金融危机之后的中国同样是如此。今年以来，我国地王频出，北上深房价问鼎世界前十，南京、苏州、合肥、厦门房价四小龙接力，此起彼伏，地产中介在城市小区中三五成群，越开越多，莫不是资金泛滥的表征。这就像是股市，本来是由基本面驱动的长牛起舞，随着行情的深入，平均市盈率一步步攀高，这个时候的驱动力量，就从基本面需求转向了资本的流动性过剩。泡沫资金多了，总是要流入有升值空间的投资渠道的。但是有些时候，政府的放纵和市场的金融创新则让问题进一步迈向滚烫的沸点。在美国，一方面是政府的不作为，内幕交易不止，投资银行和商业银行混业经营，摩根家族等豪强利用其资源买空卖空，大获渔利。另一方面，是全新消费信贷制度的实行。1916年的《联邦储备法》修正案和1927年的《麦克法登法案》，允许国民银行可以发放非农业不动产贷款。这是人类历史上的一次伟大金融创新，本来买不起房的中低收入阶层也可以买得起了，成倍的扩张了市场的规模，而杠杆的放大效应也让这泡沫变得更大、更虚幻。在日本，一方面是银行资本金管理制度的改革，在此制度之下，银行必须大量补充资本金，但是由于房地产抵押贷款的风险权重设定较低，通常只是公司贷款的一半，这使得银行对房贷资金的去向更加鼓励。据统计，1984至1989年，日本银行对房贷的年均增长率为19.9% ，而同期的总体贷款增速只有9.2% ，增速高出了整体的一倍。另一方面，则是日本的财阀结构，企业与企业之间互相持股，使得一家企业通过房地产或股市获利了，其他持股企业的账面资产也同时增加，在向银行贷款的时候就可以拿到更高的要价。这其实也是一种杠杆，不断放大着整个社会的财富泡沫。1985 年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988 年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近两倍。1990 年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985 年上涨了约90%。在东南亚，一种从香港传入的“炒楼花”游戏就像瘟疫一般盛行起来。所谓炒楼花，就是在房子开建的时候交了首付，等房子还没有建成的时候，已经把它转手卖掉了，在房价涨得猛的时候，快进快出，以小博大，其中的复利效应是非常明显的。老一辈的中国人都应该有印象，这种炒楼花游戏也曾经广泛在90年代的沿海地区盛行，只不过在后来被建设部的一纸休书给禁了，明令房子必须封顶才能买卖。而在东南亚，炒作气氛越来越浓厚，1994年，房地产贷款在总贷款中的占比，新加坡33%、马来西亚30%、泰国50%。同期房价，马来西亚和泰国都出现了三年涨3倍的幅度，而到1996年的时候，曼谷的商业办公楼空置率已经高达50%。只要有钱赚，资本总是在变着戏法创新，放大杠杆，那是一种类似于吸毒的瘾，让整个社会兴奋不已，陷入一种集体性的癫痫与迷幻意识里。在我国的变种，则是首付贷和抵押贷，前者在上半年已被封，但后者正如野火春风般，遍地开花。房地产由于其昂贵的价格，高杠杆已是不可避免，最怕的，则是银行在业绩压力下的非理性放贷失控，通过房价上涨--抵押物升值--进一步推动放贷的攀升，将泡沫一步步吹向云端。暗涌泡沫的吹大并不必然会立即破裂，事情总是在悄悄的起变化。1922年，美国参议员斯特姆起草了一个关税法案，目的是为了保护本国自主品牌抵御欧洲跨国公司的冲击。1927年，关税法案在斯特姆的推动下再次提升。事实上，斯姆特-霍利关税法直到1930年6月才最终获得通过，但是早在一年多前，其危害已经被放大。原因就在于，该法案将2000多种的进口商品关税提升到了历史最高水平，引来欧洲国家的强烈抵制，1929年，美国政府收到了34份外国正式抗议，和大量的报复性关税措施。当年，美国的出口额就大幅下降了50%。日本的问题，则是在于低利率并没有让企业的出口竞争力获得改善，反而鼓励了更多的企业将资源投向来钱快的股市和楼市。于是出口更加艰难，形成一种恶性循环，股市平均收益率不断下滑，可以继续流入投机市场的水龙头慢慢就枯竭了。另一方面，随着城市化的结束，老龄化的到来，庞大存量二手房的积累，刚需市场悄悄的关上了大门。和美、日这种大国不同，东南亚小国们则是身不由己。新马泰的工业化阶段仍然处于青春期，人口红利和工资价格都很有竞争力，但是禁不住北方巨龙腾飞所引发的强烈海啸。1994年的人民币强制贬值，汇率从5.7调整为8.6，一下子贬值了50%，亚太产业转移的方向很快就从南流改为了北上。另一方面，和美元挂钩的固定汇率，也让东南亚各国的出口业在中国面前失去了价格竞争力，实体企业的收益率开始一步步恶化。在上个二十年的竞争中，中国大获全胜，然而时移世易，今天的中国所面临的问题，同样严峻。最值得警惕的，就是人口的“90后陷阱”。90世代的人口出生量比80世代大幅下滑了接近一半，带来的三个后果就是——1、工人减少，议价能力提升，引发涨薪潮，制造业成本上升，失去出口竞争力。2、房地产刚需市场减少，连锁效应则是钢铁、水泥等重工业萎靡，大量产能的过剩和亏损。3、财富效应减少了，能够投资到房地产市场的水龙头也在慢慢的拧紧。人口也好，老龄化也好，很多问题都是一点点积累的，开始的时候人们并不在意，就像温水煮青蛙一样，直到有一天，暗涌席卷为巨浪，转化成毁天灭地的海啸。刺破随着房价的加速上涨，越来越脱离基本面的真实需求，更多的大众坚信房价会永远涨下去，将所有的财富押宝在上面，甚至借债买房，危机就将一步步逼近。在房地产的泡沫高峰期，通常是全社会都在讨论房子，聚会在讨论，媒体在讨论，即使是最理性的人，原来完全不屑一顾的人也被这汹涌的房价所击溃，倾其所有献上首付款。人们都坚信一点，“今天不买，明天就买不到了”！这和牛市巅峰期的舆论氛围如出一辙。摧毁这一切心理基础的，一定不是某个智者的呐喊，狂热中的赌徒是听不进任何理性的声音的。那根针，通常是赤裸裸的现实：钱不见了。因为钱突然不够用了，买方无法推动房价继续上涨，终至引发整个市场天枰的逆转，看到不对劲的投机者赶紧撤出，由此导致恐慌性的社会践踏事件。1929年一季度，美联储收缩银根，力图抑制过度的投机气氛，半年后股市崩溃，大萧条降临。1989年，日本央行连续5次加息，并且在政策上严厉限制对房地产的贷款，一年后股市崩溃，房价也同步反转。1996年，索罗斯为首的对冲基金大量抛售泰铢，泰国政府为稳定汇率，被迫动用大量外汇储备吸纳，并调高利率严防死守。钱迅速被抽空，股市房市双双崩溃。2004年，美国开始加息，经过两年多，连续17次加息以后，联邦利率从1%上调至5.25%，低收入阶层终于还不起房贷了，次级债违约开始，逐步酝酿成又一轮的金融风暴。纵观历次金融危机，几乎每一次的泡沫刺破都和“加息”紧密相关。利率的每一次升高，都抽走了一部分钱，当连续多次之后，大家忽然就会发觉，钱不够用了。于是泡沫，“啪”一声炸裂！深渊房地产崩溃之所以可怕，就在于其市值规模在整个国家财富占比中的份量。一般来说，房地产由于贷款杠杆效应，其市值总规模通常是国家GDP的2-3倍，在社会总财富中占到一半左右的份额。相对来说，股市总市值通常只有前者的五到十分之一，而债市、期货、收藏品市场等就更少了。更重要的是，房地产上下游产业链牵涉甚广，其相关投资会占到一个国家全社会固投的一半左右，不仅仅是搬砖的，还有挖煤的，造船运铁矿石的，造家具窗帘的，甚至国道边服务于运输司机的沙县小吃，无不被一根隐形的锁链紧紧扣住。而这根锁链尽头，最重要的一环则是银行。因为银行贷款中，房贷的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不仅是房地产企业破产，银行也将因为巨量坏账而深陷其中。当银行出现问题，那么所有的人都将逃不脱这噩梦的缠绕。1929年的大萧条中，10万家企业破产，全国四分之一的人口失去工作，无数的富豪、投机者沦为乞丐。麦当劳创始人雷·克洛克，被迫做了17 年的纸杯推销员来还债，《股票大作手回忆录》里的主角杰西·利弗莫尔，吞枪自杀。据《光荣与梦想》记载，胡佛总统打电话给参议员波默林，任命他主持复兴金融公司。在接到电话时，波默林的口袋里只有九角八分钱，而且在他前往宣誓就职的路上，就有十个叫花子跟他要钱。严重的房地产危机、股市危机、银行业危机，最终演化为社会危机、军事危机，席卷全球。1990年代日本失去的十年中，日本全国住宅地价下跌了一半，商业用地价格下跌了七成，而跌幅最巨大的则是泡沫最严重的东京都地区。迅速蔓延的危机，推倒了东京协和信用社、宇宙信用社、北海道拓殖银行、日本债券信用银行、山一证券等180多家金融机构。1990 年 6-12 月，仅证券业就裁减了 14000多人。1992年，失业人口高达80-100万人，失业率直线飙升。在东南亚金融危机中，无数家庭沦为负资产阶层，而最严重的印尼，则陷入了政府倒台，社会骚乱，种族屠杀等的一系列动荡之中。2009年的美国次贷风暴，甚至席卷到欧洲、阿拉伯世界，引爆了突尼斯、利比亚、埃及、叙利亚等无数国家的内战和政治危机。我们将向何处回顾历史，十次危机九次地产，在一开始，通常都来自技术革命、产业转移等带来的经济繁荣，然后在社会财富的增长过程中，唤醒买房的刚性需求。接着，房价开始涨，投资属性凸显，越来越多精明的投资者入局。涨的时间越长，人们越坚信“房价永远会涨”的真理，其支持论点大致有二：1，“政府不会允许房地产崩盘”；2，“房价已经涨了20年，如果还要涨20年才会崩盘，那我管那么多干嘛？”我们的人生经验中，见过了太多资产价格的暴涨暴跌，商品期货跌过，股市涨跌都好几轮了，只有房地产，一直在经历着慢牛。因此人们越来越愿意将所有的资产投入到这看起来唯一安全的避风港中，于是推动了房价的进一步暴涨。房价涨的越快，人们便越失去理性，生怕再也买不起房子了，于是借钱、抵押也要将首付交上，当一个痛并快乐着的有房者。这个阶段中，房价租售比越来越高，就像股市一样，平均市盈率不断抬升，全社会都陷入了狂热之中。但房价是否一定会崩盘呢？如果读完上面的这些现象描述，你一定会觉得今天的中国和他们太像了，几乎每一个问题和征象都已出现。崩盘，或许随时都有可能发生。如果是这样的话，你读的历史还不够深。我们再读一次历史， 删繁就简。1997年的东南亚，工业化刚刚进入青春期，因为在与中国的资源竞争中败北而盈利恶化，危机加深，再加上索罗斯的攻击，国家储备枯竭导致流动性短缺，意外崩盘；1929年的美国和1991年的日本，都已经是世界上最发达的国家，城市化完成，工业化结束，需求停滞，再遇上加息、加税等一系列的政策叠加，最终泡沫刺破。你得到了什么启示呢？1、对于小国来说，竞争形势复杂，命运由天不由我。就像小盘股，波动会很剧烈，崩盘说来就来。比如香港，70年代以来的半个世纪中，房地产周期每十几年左右轮回一次，1973年石油危机后房价下跌40%，1981年中英谈判之后房价暴跌60%，1998年的金融危机中又跌了70%，2016年的这一轮旅游业寒流中，房价半年时间已经下挫20%。房地产崩盘就像过家家，什么样的世面没见过。2、对于大国来说，竞争力掌握在自己手中，结局则完全不同。就像大蓝筹，稳定性要好得多。特别是对于全球第一第二的大国来说，在追赶先进的过程中由于市场规模、潜力等各种资源都是最佳的，竞争力强大，因此通常能够获得持续的“转型优先权”。比如中国，虽然有着这样与那样的诸多问题，但是环顾全球，与同样经济发展水平的金砖国家相比，无疑是最强的，而与发达国家相比，人均GDP又仍然较低，因此仍然可以享有技术转移所带来的“生产力提升红利”。这是非常关键的一点。这使得中国仍然是所有发展中国家里转型前景和潜力最好的。这就确保了中国有极大的机会走出转型陷阱，全产业的平均收益率不会跌到负数。于是房价，高高在上的房价，就得到了支撑，虽泡沫而仍不至于破裂。事实上，我们今天的社会发展阶段，只是1970年代中期的日本。1974年的能源危机过后，日本也经历了一段时间的转型低迷，汇率贬值。但是此后，随着转型的成功，产业竞争力提升之后，企业利润大涨，社会财富剧增，房价的泡沫就得到了缓解，继续维持着又涨了十几年。3、在如今这个市道环境下，超过一半的行业都在萧条，政府不可能加息。在中国3万亿美元的外汇储备面前，也不可能有哪个对冲基金敢飞蛾扑火。这就是中国与美日东南亚崩盘时的重要区别。由此我们可以相信， 这泡泡，大概数年之内还看不到破裂的可能性。4、对于大国来说， 房价的崩盘通常来自其国家走向世界巅峰之后。1929年的美国，1990年的日本，都已经是当时世界大国中最发达的一员，产业竞争力强大，看似无坚不摧。但危机往往就此而孕育。因为这个时候的社会生产力提升将不再能够依靠“转移”来获得，于是增速逐渐停滞，再也无力追上膨胀的泡沫，在惯性作用下将泡沫吹向了无穷大。1929年的美国，1990年的日本，房价泡沫事实上远远比今天的中国更加夸张。对比一下就知道了，1990年的日本，光东京都的地价就相当于全美国的地价，1920年代后期的美国，迈阿密市7.5万人口中就有2.5万名地产中介，两千多家地产公司。承认吧，今天的中国房价，虽然泡沫，但就整体而言，显然还达不到美日当年的高度。以美日当年的泡沫程度来说，北上深的房价，对应的或许将是纽约房价的两倍。就是这么疯狂的不可思议，就像6000点的A股，2000年的纳斯达克，消灭10元股，市盈率千倍万倍，鸡犬升天。之所以会达到这样的疯狂状态，因为大国盛世，信心膨胀到了极点，股市、楼市、几乎所有的资产市场都在涨，更加容易让所有人都陷入迷失状态之中。只有极盛，才会狂妄，才会将危机推向万劫不复，任何人都无法阻挡。与他们相比，中国目前的这点泡沫，仍然处于社会主义的初级阶段。