10公里的行程，从出发点到起点，不到20分钟。 5月26日上午10点阁下，额定包容950人的车厢，只有三四十位乘客，曾经建成运营将近一年的武汉轻轨1号线，门前冷僻车马稀并不出乎记者预感之外。行程太短，线路打算不公道曾经成为武汉轻轨1号线致命的“硬伤”。 靠运营收入不言而喻无法保持轻轨的一般运营，更不必提筹集前期轨道交通的建立资金。但是在可能预感的将来，轨道交通将给沿线地产带来的宏大年夜升值空间，当局却无法享有，能不克不及将轨道沿线地产开辟与轨道交通开展结合起来？树破地产收益补贴轨道建立跟运营的机制，成为武汉轨道交通开展亟待破解的一道困难。 日前，喷鼻港地铁公司高调发布投资260亿元参建武汉轨道交通建立，港铁的酒徒之意显然在于沿线地产的开辟。“但是假如不克不及突破边疆的政策限制，港铁跟武汉轨道交通之间仍然只能是‘两张皮’”，武汉轨道交通无限公司的一位人士对记者说。 港铁260亿砸向武汉 5月10日，武汉市当局与喷鼻港地铁公司独特在喷鼻港发布，两边已就港铁投资武汉轨道交通建立签订共同备忘录，港铁有意投资260亿元，参加武汉轨道交通1号线（轻轨）、2号线（地铁）跟4号线（地铁）的建立。 业内人士指出，在世界范畴内，轨道交通都是公认的公益奇迹，作为喷鼻港上市公司，港铁为什么要如此大年夜手笔参与武汉都会轨道交通建立？ 作为世界上唯一红利的地铁公司，此前，港铁公司行政总裁周松岗在武汉考察时就表示，港铁参建武汉轨道交通建立将移植喷鼻港地铁的做法，涉足轨道交通的沿线地产开辟。 武汉市都会综合交通打算计划研究院首席交通打算师熊玲也向记者流露，港铁方面曾经派人具体考察了武汉轨道交通打算沿线的地产情况，包含可能设置的车站、沿线可供开辟的地块等，一个细致的考察报告正在成文过程之中。 现在，武汉市曾经建成了总长10公里的轻轨1号线的一期工程，并于去年7月投入利用。根据武汉市轨道交通线网打算，2010年之前，武汉将实现总长29公里的轻轨1号线，总长26公里的地铁2号线以及总长15公里的地铁4号线，届时，武汉市将构成约70公里的“两横一纵”工字形线网骨架。远期打算中的武汉市轨道交通收集由7条线路构成，全长223公里，贯穿武汉三镇。 根据此前武汉市市长李宪生跟港铁公司行政总裁周松岗达成的共鸣，河汉机场至东湖开辟区的地铁2号线，最有可能成为港铁参股率先建立的项目。 周松岗表示，在中国边疆，港铁的投资战略是专注于多数会的投资机会。他认为，因为中国边疆的多数会人口激增，环保认识加强以及交通拥堵日趋严重，故对大年夜众运输体系的须要甚殷，绝对红利的潜力也较高。“在多少情况下，公司可能采取在本港行之有效的‘铁路跟物业综合开展运营’形式，而在其他都会则可能采取‘公私合营’形式，即由当局赞助资本性开支的大年夜部分款项。” 频年来，港铁公司已先后投资了深圳、北京等地的地铁建立，但是其“铁路跟物业综合开展运营”的形式，因为边疆在地皮政策方面的限制，尚未破题。 运营窘境跟红利愿景 现实上，港铁是喷鼻港最大年夜的地产商之一。 喷鼻港地铁2004年年报表露，2004年喷鼻港地铁总收入上升10％至83.51亿港元，其中物业开展利润为45.68亿元，占到它总利润的50％以上。 喷鼻港地铁固然范围不大年夜，总长只有82.2公里，倒是世界上最繁忙的地下交通体系。因为地铁大年夜大年夜改良了沿线的交通状况，使沿线各站构成很多新的繁华地区，沿线的地产也一直增值。地铁公司充分应用这一上风，把开展地铁与房地产开辟结合起来，给地铁公司带来了丰富的报答，不只处理了工程建立部分资金来源，并且后续的地铁物业管理的收入，也给地铁公司带来滚滚财源，这就是喷鼻港地铁红利的法门。 “轨道交通的上风就在于它是一种长间隔、大年夜运量的交通东西，而武汉曾经建成的轻轨一期工程总长只有10公里，在线路计划上也不尽公道，无论怎样带不来客源。”熊玲对记者说。 武汉轻轨一号线开通以来可能说是昏暗经营。靠运营收入仅仅保持一般运转都弗成能，更别说筹集建立资金了。另一方面，武汉市的财务也并不宽裕，喷鼻港地铁红利的经验惹起了武汉轨道交通公司以及当局有关部分的兴趣。 “能不克不及鉴戒武汉新区设破地皮买卖分核心的做法，将武汉轨道交通打算沿线地产以及站点物业拍卖开辟收益在体内轮回，补充轨道交通的运营红利，处理部分建立资金成绩？”武汉轨道交通公司办公室主任王长裕与记者探究。 此前，武汉市当局为推动“武汉新区”的建立，专门在武汉新区设破武汉市地皮收拾储备分核心，将武汉新区地皮出让收益全部用于新区建立。这种形式能否为轨道公司鉴戒呢？ 现实上，据记者懂得，不管港铁注资与否，武汉轨道交通公司曾经动手在参与沿线地产开辟，据悉，他们正筹备与有气力的开辟商共同，将轻轨1号线二期工程两头泊车场以及维修车间周边的地块拿上去，停止贸易开辟。 政策妨碍跟武汉现实 “但是，按照国度政策，地皮出让的收益只能用于地皮开辟，即便将武汉轨道交通沿线地产以地皮买卖分核心的情势运作，它的地皮升值及出让的收益也不克不及用于轨道交通建立。”武汉市地皮收拾储备供给核心办公室主任钱峰对记者说。 钱峰认为，不克不及请求每个项目都能自我轮回自求均衡，应当算大年夜账。按照现在国度的地皮政策，全部建立用的出让都必须经过招、拍、挂等公开出让顺序。曾经参加喷鼻港地铁公司来汉调研会谈的钱峰说，“固然，喷鼻港地铁公司有成熟的经验跟雄厚的资金，它的出价很可能高于其他竞价公司，沿线地产固然也就归他开辟。”但是他夸大年夜，在现在政策下，作为一个企业，轨道交通公司必须经由过程挂牌拍卖方法获得沿线地皮的开辟权。 “至于地铁跟轻轨车站的上盖物业，因为国度批给轨道公司的是轨道建立用地，属于划拨性质，假如改变用地性质，搞贸易开辟，也存在必定的政策妨碍。”熊玲也对记者表示， 并且武汉开展轨道交通的情况与深圳差别，深圳是一个新城，深圳市当局在打算轨道交通线路时就曾经将沿线地块把持起来，地铁建成，沿线地价飞涨，当局天然分享了“生长的快活”。但武汉是先有都会后有轨道交通，以港铁最感兴趣的2号线为例，它北起常青花园，穿过武汉最繁华、人口最多的汉口核心城区，再穿长江过武昌，“沿线制作辘集，可供开辟的现成地块未多少，拆迁本钱宏大年夜，将招致以后的地产开辟的红利空间狭小。”钱峰说。 据记者懂得，武汉轨道交通2号线现在在拆迁上曾经碰到妨碍。按照轻轨公司方面的打算，本来应当在5月份开端拆迁的地铁过江在汉口的出口通道，外地住平易近晓得要做地铁之后，广泛进步了拆迁补充请求，以致拆迁任务迟迟不克不及开工。 记者也从差别渠道得悉，建立部近期将派任务组到武汉调研，而怎样树破地皮开辟补充轨道交通的机制，使获取的地皮收益补充轨道交通，如那边理轨道交通沿线地皮开辟与轨道交通站场设备的关联，确保轨道交通场站设备与沿线地皮团体开辟，避免都会地皮资本的挥霍，进步轨道交通沿线地皮利用效益，实现地皮价值的最大年夜化，将是建立部此次检察调研的重点。