上年土地使用税减免退税，现退税款已到账。会计分录要怎么做

主营房地产业务企业土地增值税的会计处理 税法规定，对主营房地产业务的企业，在房地产项目开发中，已发生的不动产销售收入和收到房地产的预收帐款时，按规定预征土地增值税，项目完全开发完成后再进行清算。标准住宅预征率为1%，别墅和豪华住宅预征率为3%。 1．发生销售不动产和收到预收帐款时，按预征率计算出应缴土地增值税时，编制会计分录 借：主营业务税金及附加 　贷：应交税金--应交土地增值税 预缴税款时，编制会计分录 借：应交税金--应交土地增值税 　贷：银行存款 2．项目竣工结算，按土地增值税的规定计算出实际应缴纳的土地增值税时，对比已预提的土地增值税，并进行调整。 （1）预提数大于实际数时，编制会计分录 借：主营业务税金及附加（红字，差额） 　贷：应交税金--应交土地增值税（红字，差额） 反之，编制会计分录 借：主营业务税金及附加（蓝字，差额） 　贷：应交税金--应交土地增值税（蓝字，差额） 调整后的贷方发生额与借方发生额对比的差额，作为办理退补税款的依据。 （2）缴纳税款时，编制会计分录 借：应交税金--应交土地增值税 　贷：银行存款 （3）税务机关退还税款时，编制会计分录 借：银行存款 　贷：应交税金--应交土地增值税