随着城镇化的快速发展，过去十几年来，各地纷纷建设新城新区，一口气建造了大量楼房。从2010年到2014年左右，包括鄂尔多斯、云南呈贡新城、郑州郑东新城、贵阳金阳新区、河南鹤壁、江苏常州武进、惠州大亚湾新城、营口鲅鱼圈等地，一些片区因极高的空置率，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。
但如今，不少曾经的“空城”“鬼城”发生了巨大变化，甚至变成了繁华的“不夜城”。
2010年，贵阳的金阳新区（2012年改为观山湖区）曾被外界称为“鬼城”。2012年十一黄金周之后，因为一则“购房入户”的“救市”政策，“贵阳将成鄂尔多斯2.0”的消息更是不绝于耳。
为什么这些曾经的“空城”“鬼城”会发生这么大的变化？
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经记者分析，新城区是过往十多年房地产市场发展的重要阵地，但新城建设有两个值得关注的特点，一是不少城市的新城由于定位以及规划问题导致开发体量过大，包括区域内规划的商业也存在入驻率不足等问题；另一方面，高铁建设对不少新城的发展起到重要推动作用，高铁人流能为新城开发积累大量人气，吸引了大量投资性购房群体的关注。
张波说，近几年不少新城开始逐步形成完善的居住氛围，类似郑东新区这类新城的房价和关注度在不断提升，这本身和城市购房需求外溢有着重要联系，其中一个重要因素就是人口导入。
人口导入体现在两个方面，一个是由于城市原有的中心城区、老城区面积小，面临发展空间不足等问题，通过新城区建设，抽疏老城区，有不少老城区的人为了改善居住环境，转移到新城区。
另一方面，省会城市、中心城市往往吸引了大量外来人口，尤其是省会城市能吸引省内其他地市的人口前来工作、发展、置业。在中西部大多数省份，省会城市往往是所在省域的单级核心城市，集中了教育、医疗、产业、资金、人才、交通等各种要素，是所在省域快速城镇化的龙头。
近年来，中西部省会城市的人口导入步伐很快。尤其对一个人口总量较大的省域来说，城镇化率越低，省会城市人口导入的潜力就越大。以河南为例，2019年河南总人口达10952万人，比上年末增加46万人；常住人口9640万人，常住人口城镇化率53.21%，与60.60%的全国水平仍有不小的距离。
而这也恰恰是郑州大规模扩张的一大潜力。河南大学经济学院名誉院长、中原发展研究院院长耿明斋教授认为，河南省人如果要进城，首选就是郑州。在沿海的江苏、浙江都不是这样，都有第二选择。虽然这几年洛阳作为河南省域副中心的力度也在强化，但还是无法分流郑州发展的能量。
郑州市统计公报显示，2019年全市年末常住人口达1035.2万人，比上年增加21.6万人。这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万，人口快速增长的势头可见一斑。
今年8月，郑州市政府发布的《关于2019年郑州市城市建成区规模的通告》显示，2019年郑州市市域城市建成区面积合计为1181.51平方公里。而在2017年，郑州市市域城市建成区面积合计为830.97平方公里，2018年面积增至1055.27平方公里，超过了1000平方公里。可见城市扩张的势头非常快。
郑州之外，贵阳和昆明也是类似的情况。其中，贵州户籍总人口达4000多万人，常住人口也有3600多万人，但城镇化率只有49.02%，占比不到一半，离全国平均水平差很远。云南2019年年末全省常住人口为4858.3万人，全省城镇化率只有48.91%。较低的城镇化率意味着这些地方尤其是省会城市人口导入的潜力仍很大。